리얼티 인컴 분석(23.04.10)

※특정 종목의  투자 권유가 아니며, 각 개인의 투자 판단에 대한 책임을 지지 않습니다.

 

내가 정말로 좋아하는 주식이다.

부동산투자에다가, 매달 월세느낌 나게 따박따박 돈이 들어오는 주식이니깐, 아직은 정말 소액이지만, 여유가 된다면 1억 원 될 때까지 계속해서 사고 싶은 주식이긴 하다.

나뿐만이 아니라 미국주식하는 사람이라면 다들 한 번은 들어봤을 테고, 직접 가지고 있는 사람도 엄청 많을 거라 생각된다.

 

결론

배당 성향이 4.89% 이기 때문에

꾸준히 적립식으로 사서 모아가는 사람이라면 지금도 괜찮지 않을까 조심스럽게 생각해 본다.

4% 후반이라면 괜찮지 않을까?

 

주가 지표 분석

O	2022년	2021년	증가율
FFO	$4.04	$2.99	35.1%
AFFO	$3.92	$3.59	9.2%
배당성향 (총 배당금/AFFO*100)	75%

10-K 보고서

사실 리츠주는 일반 주식과는 다르게 FFO, AFFO를 더 중요하게 봐야 한다.

부동산에 대해 잘 모르는 사람이라도 기본적으로 중요하게 생각하는 것이 부동산 자산가치 상승과 월세가 꼬박꼬박 들어오는지 중요하게 생각하지 않는가

FFO        : 조정운영자금 (당기순이익 + 감가상각비 - 자산매각 수익)

AFFO     : 순이익+감가상각비+무형자산 상각비-자산매각으로 인한 자본 손익(배당 지급 비율)

배당성향 :  배당금/당기순이익으로 나누게 되는데 리츠 주식 같은 경우는 부동산이 전부 감가상각으로 잡히기 때문에 배당 성향이 100%를 넘어가는 게 일반적이다. 그러므로 감가상각을 고려하여 다시 계산해 줄 필요가 있는데

총 배당금(Distributions paid to common stockholders) / AFFO*100을 해줘서 다시 나눠 줘야 한다.

 

경제적 해자

경제적 해자라 하면 리테일 산업으로 개인이 아니라 대기업들한테 나오는 월세가 아닐까 한다. 

이것만으로 다른 기업들이 쉽게 들어오지는 못하지 싶다. 그리고 한 기업 몰빵형식이 아니라 여러 곳에서 골고루 받고 있는 월세를 받고 있는 것을 알 수 있다.

출처 : https://www.realtyincome.com/

내가 들어본 기업들도 많군

출처 :https://www.realtyincome.com/

 

Reatail이 85% 차지하고 있고,

대부분이 미국에 위치하고 있다. 

리얼티 인컴 재무제표

 

일단 내가 중요하다고 생각된 것만 가져온 것인데, 리얼티 인컴 투자자라면 홈페이지에 좀 더 많은 정보가 있으니 꼭 들려서 보는 것을 추천한다.

 

재무제표 분석

버라이존과 마찬가지로 손익계산서 손익계산서➡재무상태표➡현금흐름표순으로 알아봄.

<손익계산서 income statement>

리얼티 인컴 손익 계산서 / 출처 : https://www.sec.gov/

버라이존과 비교해서 좀 더 길다.

하지만 우리는 금액이 큰 덩어리를 중점적으로 보면 된다.

리츠의 매출은 임대료(Rental) 아니겠는가

rental 비용은 vereit와 인수합병하면서 급격하게 상승했다.

 

임대료(Rental)가 상승하면서 감가상각비(Depreciation and amortization)가 2배 가까이 상승했다.

부동산 회사 대부분의 자산이 부동산인 것을 감안하면 당연한 일이다.

 

하지만 여기서 감가상각의 개념을 다시 한번 상기시킬 필요가 있다. 이전에도 말했듯이 감가상각은 실제로 돈이 오가고 하는 것이 아니다.

재무제표 보는 법 <손익계산서 / income statement... 2> (tistory.com)

Gain on sales of real estate부동산 매매 차익도 지금 당장 돈이 들어오는 것이 아니다. 

그래서 여기서 중요한 개념이 FFO와 AFFO이다.

 

감가상각비가 어마어마한 리츠산업 특성상 PAYOUT RATION는 200%가 넘어가고 PER와 EPS보다는 FFO와 AFFO를 강조하는 이유이기도 함

 

아무튼, 인수합병으로 인해 회사 덩치가 커진 만큼 순이익도 엄청 늘어났다.

 

<재무상태표 또는 대차대조표 balance sheet>

리얼티 인컴 : 재무상태표(balance sheet)

자산(ASSETS)에서도 땅(Land) 집(Bulidings and improvements)이 3/4 정도 차지하고 있다. 

땅(Land) 집(Bulidings and improvements)도 증가하고 있으므로 리츠 주식으로써 일을 하고 있다고 볼 수 있음

나머지는 현금성 자산 등등 가지고 있다.

 

<현금흐름표>

 

리얼티 인컴 손익 계산서 / 출처 : https://www.sec.gov/

현금흐름표는 볼게 많았지만, 중요한 것만 보면 위 3가지 정도가 아닐까 한다.

영업활동으로 인한 순현금(Net cash provided by operating activites)이 늘어났지만, 

이번에 인수 합병하면서 투자금 또한 매우 늘어난 것을 알 수 있다. 그러므로 남아있는 현금은 많이 쪼그라들었다.

 

위를 보면서 느낀 것은 계속해서 부동산을 사면서 투자를 늘리는 것과 동시에 부채를 줄여야 하지 않을까 싶다.

 

 

 

기술적 분석

리얼티 인컴 주가

1일 봉 기준으로 하락 추세선 맞고 내려가는 것처럼 보이는데

뭐 재무제표를 보면 아직 돈을 잘 벌고 있고, 지금 당장 금리 때문에 힘들긴 하지만 금리 인하하면 다시 올라가지 않을까 싶은 생각이다.

 

마지막으로

내가 리츠주식에 대해 너무 무지한 게 아닌가 생각되는 포스팅이었음....

솔직히 너무 겉핥기식으로 분석한 거 같고, 내 피 같은 돈을 그냥 막 넣은 게 아닌가 하네.

매달 배당금 주는 건 좋긴 하지만, ~22년 미국도 부동산활황이었고, 지금은 엄청나게 높은 금리에 타격을 받고 있고 제대로 조사도 안 하고 들어간 거에 대해 후회한다.

 

아무튼 21년도에 인수합병을 하면서 회사가 덩치도 많이 커지고, 아무래도 큰 회사를 인수합병했으니 체질도 약간은 바뀌지 않은가 생각이 든다. 

특히 이번 금리 인상에는 부동산이 취약한 걸 알 수 있다. 그러므로, 배당성향, 부채 등을 지속적으로 관찰할 필요가 있다고 생각한다.